Waar op letten bij nieuwbouw woning?

Waar op letten bij nieuwbouw woning?

Afhankelijk van de keuze voor nieuwbouw woningen of bestaande bouw zijn de aandachtspunten verschillend.
Nieuwbouw
Promotor of Aannemer ?
De meeste nieuwbouw woningen worden verkocht door promotoren. Je koopt dan grond en een woning of appartement via dezelfde partij.
Voordeel is dat dit volledig onder 10% BTW valt.
Als je echter grond aankoopt en dan zelf een aannemer in de arm neemt zit daar wel een prijskaartje aan.
Op de grond betaal je dan registratierechten maar op de bouw betaal je wel 21% BTW.

Architect ?
Alhoewel de rol van de architect niet veel verschilt van de Belgische architect en hij dus onafhankelijk moet zijn en 10 jaar aansprakelijk is, raden we ten zeerste aan elke afwijking op een plan of een lastenboek schriftelijk vast te leggen.
De meeste architecten hangen af van hun promotor.
De kostprijs van een architect in Spanje kan ook erg tegenvallen.
Tarieven van 15% zijn vrij standaard.
Kopen met een promotor is meestal beter koop.

Solvabiliteit van Promotor/ontwikkelaar of Aannemer ?
Azull kijkt bij elke nieuwbouw de solvabiliteit na van de aannemer of promotor.
Nu is het zo dat de meeste promotoren bij elke nieuwe promotie een nieuwe vennootschap starten. Dus het opvragen van de jaarrekening geeft niet veel garantie omdat er geen historiek is bij de aannemer, is dat niet anders.
De enige zekerheid die er kan gegeven worden ivm voorschotten, is of werken met bankgaranties, of voorschotten overmaken op 3de rekeningen van advocaten, of betalen volgens de vooruitgang van de werf (na bevestiging meetstaaf door de architect).
Elke andere vorm van betaling vormt een risico. Voor Azull is geen andere werkwijze mogelijk.

Bouwvergunning ?
Voor we beslissen een pand op onze website te zetten vragen we de bouwvergunning op.
Daarin kan je net zoals in België nakijken wat toegelaten is en wat niet en of dit overeenkomt met de verkoopsfolders van de promotor.

Wie is eigenaar van de grond ?
Ook dit onderzoeken we grondig. Heel vaak starten de promotoren al met verkopen en/of bouwen voor ze eigenaar zijn van de grond waarop ze bouwen.

Op zich is dat niet verboden maar het gevolg is wel dat ze :

1. dan nog geen bankgarantie kunnen krijgen
2. al wat gebouwd wordt is dan automatisch eigendom van de grondeigenaar dus betaal nooit een voorschot aan een ontwikkelaar als hij de grond nog niet in eigendom heeft.

Bankgarantie ?
Sinds 1 januari 2016 mogen banken geen bankgaranties meer geven tenzij :

1. De ontwikkelaar over een uitvoerbare bouwvergunning beschikt.
2. De ontwikkelaar eigenaar is van de grond.

Ontwikkelaars die niet werken met bankgaranties, daarvoor zijn we onverbiddelijk : er worden aan hen geen voorschotten overgemaakt. Elke betalingsschijf gaat naar de 3de rekening van de advocaat die het dossier behandelt.
Laat je niet onder druk zetten door de ontwikkelaar om toch te betalen;
vaak bouwt de ontwikkelaar op grond waar hij nog geen eigenaar van is.
Alles wat dan op die grond wordt gebouwd is nog automatisch van de eigenaar van de grond. Zo lijkt het dat je huis bijna af is en je denkt wat is het risico als ik nu toch aan de ontwikkelaar betaal want er staan al meer bakstenen dan je voorschot betaald hebt ? Toch kan je bedrogen uit komen. Doe het dus niet tot wij je zeggen dat het veilig is.

Anderzijds is het niet zo dat het feit dat een ontwikkelaar geen bankgaranties heeft, betekent dat hij niet betrouwbaar is.

Reservatie document ?
Zodra je jouw woning gevonden heeft is de eerste stap het pand reserveren.
Daartoe wordt een reservatie document opgemaakt. Dat is een vrij eenvoudig document dat afhankelijk van de partij waar je van koopt gevolgd wordt door ofwel een ontwerpakte en akte (als je koopt van een bank of een particulier) of een verkoopscontract in geval van de projectontwikkelaar.
Azull begeleidt je hier in.
Wat moet er minimaal op het document staan :

1. Naam van de partijen
2. Goed dat wordt aangekocht
3. Prijs waar tegen het verkocht wordt
4. Bijzondere voorwaarden: vb speciale afwerking, meerwerken, opschortende voorwaarden
5. Leveringstermijn goed
6. Betalingsvoorwaarden/betalingsschijven.

Elke verkopende partij heeft zijn wijze van reserveren.

Koop je van een bank ? Dan vraagt die bank meestal om een bankrekening te openen bij één van haar filialen; je stort daar dan een voorschot op van 3000 tot 6000 Euro.

Mocht de verkoop niet rond komen door de schuld van de bank (ze trekt de verkoop terug in, pand is eigenlijk toch niet te koop enz) dan heeft je recht op de terugbetaling van het volledige reservatie bedrag.

Koop je van een promotor ? dan zal die je vragen om een bedrag van 3000 tot 6000 Euro te storten op zijn rekening. Gezien hier geen bankgarantie tegenover staat, staat Azull garant voor dit bedrag. Dit is een vrijwillige service aan onze klanten.
Mocht de verkoop niet doorgaan door schuld van :

1- de ontwikkelaar : dan heb je sinds 1 jan 2016 recht op het dubbele bedrag van jouw storting.
2- door jezelf. je kan binnen de 30 dagen nog afzien van de verkoop. Dan bent je dat voorschot kwijt. Dat is de prijs die je betaalt omdat de ontwikkelaar gedurende 30 dagen het pand voor je van de markt heeft gehaald.